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中國新視野－二線城市房價大漲缺乏支撐2016/07/02發佈
5月大陸二線城市房價領漲並非偶發孤立事件。年初一線城市樓市高溫遭遇政策調控升級，驗證了「資產荒」下加配熱點城市住宅不動產的邏輯，進一步激發市場對相似基本面二線城市住宅的熱烈追捧。但二線城市基本面整體弱於一線城市，房價運行將更多地受到本地家庭收入狀況的制約，並不支持房價短期內大幅上揚。因此，當前二線城市特別是「四小龍」房價的大漲，恐將引發未來市場供求錯位風險。
二線城市樓市啟動與一線城市同步。2016年2月末，南京、合肥的新建商品住宅價格月增率分別為2.6％、2.3％，雖然低於深圳3.5％的環比漲幅，但與同期北京、上海漲幅基本持平。4月，一線城市樓市高溫遭遇政策調控升級後，二線城市房地產市場，因其獨特的地區經濟金融中心位置、人口流入壓力、相對完善的基礎設施和良好的教育醫療環境等，進一步凸顯住宅不動產配置的優勢，呈現出高溫不退現象。
據中國國家統計局發佈的全國70個大中城市銷售價格變動資料，5月，廈門新建商品住宅價格環比上漲5.5％，合肥、南京、天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌等城市環比漲幅均超過1％。廈門、南京和合肥等城市新建商品住宅價格同比漲幅均超過20％，趕超北京、廣州。據機構統計，熱點二線城市土地市場持續高溫，出現了29個總價地王和69個樓面價地王。
但二線城市房地產基本面明顯弱於一線城市，不支持房價短期內大幅上漲。從城市定位看，一線城市定位於國際大都市，住宅不動產納入全球資產配置網，而二線城市定位於區域經濟金融中心，住宅供求大體僅限於區域相對狹小輻射範圍。
從人口流入分析，二線城市人口規模接近千萬人，基本接近區域經濟金融中心所能承受的極限，而一線城市人口需要動用行政手段控制人口無序增長。
從房價支撐力看，一線城市房價比肩國際大都市，呈現出「泛豪宅化」，與本地居民平均收入整體相關性較小。而二線城市住宅需求主要穩定在本地居民，勢必更多地受到地方居民家庭收入狀況制約。
從住宅流動性看，一線城市住宅流動性遠遠超過二線城市，今年前4個月，北京、上海、深圳等一線城市二手房成交面積約為新房的兩倍以上。雖然二線城市存量房交易量也超過新房，但流動性明顯弱於一線城市。
從城市居民收入狀況分析，2015年，大陸一二線熱點城市居民年個人可支配收入均在5萬元人民幣左右，部分二線城市房價和庫存水平均處於相對低位，年初以來住宅投資投機性需求回潮，打破了此前住宅供求弱平衡狀態，導致房價快速上漲，但還沒有全面脫離合理區間。
但近期房地產企業在二線城市非理性競地，導致地價溢價率成倍上升，部分地王專案預期售價遠遠高於在售樓盤價格，恐怕會過度背離城市居民家庭收入增長前景，導致未來住宅供求關係明顯錯位。
房價泡沫「起於青萍之末」，勢必「止於草莽之間」。雖然資金面寬鬆和資金成本低位元是房價上漲的邏輯起點，但房價過快上漲和房價總額過度膨脹，勢必脫離居民家庭財務負擔的引力，導致房價高位運行存在脆弱性。應該看到，房地產市場運行關係到實體經濟消費與投資，二線城市房價短期內過快上漲，恐不利於地方經濟健康增長和區域金融穩定。




【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
約25萬棟 房市全年交易量 估創25年新低2016/07/02發佈
永慶房產集團趨勢前瞻報告出爐，全台看跌第3季房市比例仍近6成，集團業務總經理葉凌棋表示，目前房市量縮格局不變，以近期交易量推估，全年交易量將落在24.5萬∼25.5萬棟之間，改寫25年來歷史新低量已成定局！預估北市房價再跌1成，量能才有機會回升。
永慶集團昨(29)日發布趨勢前瞻報告，調查顯示，全台民眾看跌第3季房市比例仍有59％，但已較上季減少1成；至於看漲比例14％較上季增加6個百分點，持平看法比例為27％季增4個百分點。
觀察本季調查，買方購屋價格心態調整，有逐漸往實價行情靠攏的趨勢，買方不再是瘋狂下殺，「低於實價行情15％以內」就願意進場的比例高；而賣方有64％願意用實價行情相當或更低的價格售屋，顯示賣方心態轉佳。
葉凌棋表示，今年前5月六都移轉量僅6.5萬戶、年減21％，雙北市年減幅更達3成，皆創下18年來新低紀錄。他指出，雖然3月底央行理監事會議鬆綁信用管制後，壓抑已久的買氣4月開始出籠，帶看、斡旋增2成，但交易量並沒有大幅反彈，5、6月房市表現也明顯回軟。
且即將進入暑期交易淡季，若無有感降價，交易量能欲大不易，量縮格局不變，以近期交易量推估，今年全年交易量將落在24.5萬∼25.5萬棟間，創25年來歷史新低量已成定局。
他表示，今年第2季北市住宅成交均價59.2萬、新北市均價30.8萬，與歷史高點相比，房價已下修13％、11％，但目前房價仍未見到買方接受的滿足點，而近期市場傳出的熱銷個案，幾乎都是當地的破盤價。
葉凌棋認為，建商讓利求售已成趨勢，新屋推案量較大的重劃區，房價跌幅將大於其他地區，預估北市房價要比現在實價價格再跌1成，交易量才有可能回升。葉凌棋表示，在房市交易量20多萬棟恐將成常態下，房仲業仍將面臨洗盤，有競爭力(店面、成交市占率)的品牌才有機會生存，永慶集團今年重點將放在單店人員生產力的提升，展店不是今年目標。




【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
華固松疆 房屋稅行政訴訟…牛步2016/07/02發佈
華固建設董事長鍾榮昌表示，華固建設在2014年底完工交屋的「華固松疆」，應該是第一個住戶自發性向台北市政府提出房屋稅集體復查、並進入行政法院展開訴訟的案例！不過，去年6月提出復查後，目前還在準備程序、尚未進入實質辯論庭，進度出乎想像得慢。
最令人驚訝的是，依現行房屋稅新制計算，官方版對「華固松疆」的評定現值，每坪竟然超過40萬元，是實際造價24萬的1.66倍，讓住戶、建商都大呼非常離譜，值得一提的是，目前坊間已有多例提出房屋稅復查的申訴案。
鍾榮昌表示，「華固松疆」位於台北市松江路，2014年Q4完工交屋，總計40戶，每戶101∼112坪不等，目前住戶有30位，去年許多住戶接到第一次房屋稅稅單後錯愕不已，雖然5月還是照繳，但在合法復查期限內向市府稅捐處提出復查。由於已交屋，華固並未介入，這應該是國內首宗住戶集體向市府提出房屋稅復查的案例。
據悉，「華固松疆」當初預售行情每坪104∼131萬元，每戶總價1.1∼1.8億元，由於適用路段率為松江路最貴的一段達270％，因此每平方公尺標準單價從預售當初的7,800元，一口氣調高到1萬8,650元、跳漲2.4倍，依「高級住宅」認定標準採(1+路段率)加乘的結果，房屋評定價值每1坪要40幾萬元，部分住戶房屋稅高達200萬元。
鍾榮昌表示，「華固松疆」住戶的契稅、房屋稅高得離譜，市府算錯稅的機率很大，因此，30位住戶去年6月向台北市稅捐處提出集體復查，後來稅捐處駁回，住戶只好走法律訴訟，現已送行政法院，但迄今尚未進入辯論庭。
鍾榮昌痛批，現行台北市房屋稅有很多不合理之處，像「華固松疆」官方計算的房屋評定價值每坪竟超過40萬元，華固自己蓋房子實際造價每坪是24萬元，市府算的評定價值竟然是實際造價的1.66倍，「真的很誇張！簡直太離譜！」
鍾榮昌建議檢討稅制，首先，(1+路段率)應予去除，因為地價稅已依各路段繁榮、商圈發展，每3年調整公告地價並具以課徵地價稅，但房屋標準單價中再度納入路段率，符合高級住宅者還要再加乘，形成房屋稅與地價稅重覆課稅，造成懲罰性重稅。
其次，他建議高級住宅應重新定義，因為依台灣建築法規，權狀80坪的房子，室內實際面積大概是50坪，是否形成豪宅門檻有必要檢討。第三，要檢討房屋標準單價和評定現值如何更貼近住宅的實際造價，避免評定現值被「嚴重高估」。




【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
世邦魏理仕 標售新竹2店面2016/07/02發佈
世邦魏理仕將於7月19日標售新竹市南大路三角窗店面及新竹縣竹北市三民路店面，標的物分別位於新竹市南大路256號1樓、2樓及3樓及新竹縣竹北市三民路59號1樓、2樓及地下1樓。
南大路黃金店面土地持分面積47.54坪，建物面積387.36坪。
位於新竹後火車站附近，近期新竹市政府所推動之後火車站開發計畫，周邊區域環境發展成熟，位於新竹市八大學區，人文涵養佳，5分鐘內可步行至新竹後火車站，生活機能非常完善，車行10分鐘至國道一號，12分鐘至68東西向快速道路。南大路黃金店面，投資及自用皆宜，1樓承租給康是美，擁有優質穩定的租金收入，大樓管理維護良好，2樓現有辦公室格局，可立即進駐使用。
三民路店面土地持分面積90.03坪，建物面積556.87坪，為住商電梯大樓，屋齡22年，店面面寬大，周邊區域環境發展成熟，附近有寶雅生活館及頂好超市，生活機能佳，投資及自用皆宜，附近金融保險業林立，為新竹縣竹北市當地之金融商圈。
車行10分鐘至國道一號，15分鐘至68東西向快速道路，交通非常便利。




【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
購物中心沒蓋成 台中糖廠廢池變身2016/07/02發佈
台中市政府地政局日前舉行台中糖廠區段徵收生態湖景觀標工程開工儀式，施工內容包含生態湖等基礎工程，建設經費約6700萬元，預計明年1月完工，將為台中市扮演都市滯洪功能。

地政局說明，台糖生態湖原由台糖公司欲以設定地上權方式，合作開發大型購物中心；但開發計畫卻於90年因故中止，並遺留工地開挖的大水池。在土地閒置十餘年後，近期才由市府主導以區段徵收方式，進行整體開發，重新展現新風貌。

地政局長張治祥指出，台中糖廠開發區除區段徵收工程外，還有新建國市場新建及遷建作業、周邊聯外道路及台糖商業區招商等投資，未來搭配鄰近綠空鐵路廊道建置完成，將可串聯週邊文化景點，讓優美環境及商業機能帶動東區發展。




【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
鄭文燦參訪巴黎 導入社宅新概念2016/07/02發佈
桃園市長鄭文燦日前至法國巴黎參訪當地社宅，指出法國社宅無論是社宅型態、空間設置、基礎設施或管理方式都相當值得學習，未來桃市府推動社宅時，也將導入多元功能，讓社宅成為生活機能完整的社區，提供優質的居住環境。

鄭市長進一步指出，巴黎社宅採混居型態，裡面約有50%社宅，50%一般住宅，且備有完整的公設規劃；街廓內更有辦公大樓，附近也設有公園，整體規劃採社區概念；開發方式則是採公私部門的合作，讓開發商可以獲得一般住宅販售，並願意挹注其財務，有助於降低政府的財政負擔 。

鄭文燦強調，法國社宅的特色，在於有完整的公設；混居型的社宅甚至還有辦公室、銀行、咖啡廳等，使社宅不僅是一間房子，而是一個功能完善的社區。因此未來市府推動社宅時，也將導入多元功能，如在1、2樓設置親子館、公托中心，並有商家店鋪進駐，讓生活機能和社福機能完整。目前則規劃30%社宅提供給弱勢家庭，其他則提供給年輕人、就學就業族群等。




【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
跌跌不休！房市進入「低量盤跌期」恐創25年新低量2016/07/02發佈
根據永慶房產集團2016年Q3網路會員調查，全台看跌第三季房市比例仍有六成左右，佔比59％圖一，其中「小幅看跌5％~10％」比例還是最高佔48％。
跌跌不休！房市進入「低量盤跌期」恐創25年新低量

而在購屋理想價格部分，63％受訪者認為比「實價登錄成交行情低15％內」就願意進場。永慶房產集團業管部協理林泰隆分析：央行除豪宅外，全面房市鬆綁信用管制，雖激勵民眾購屋信心，但整體看跌仍多，本季看跌比例59％較上季69％減少10％，看跌趨勢不變。

林泰隆表示：此次調查發現有高達22％民眾，進場購屋理想價在「與實價登錄成交行情差距正負5％內」，其次為「比實價登錄成交行情低5％~10％」的21％、「比實價登錄成交行情低10％~15％」的20％圖二，若以「比實價登錄成交行情低15％內」來看已超過六成，占比63％，顯示在房價已有一段明顯跌幅的狀況下，買方出價轉趨合理。
跌跌不休！房市進入「低量盤跌期」恐創25年新低量

林泰隆進一步分析：觀察本季調查買方購屋價格心態調整，有逐漸往實價行情靠攏的趨勢，買方不再是瘋狂下殺，「低於實價行情15％以內」就願意進場的比例高，而賣方有64％願意用實價行情相當或更低的價格售屋，顯示賣方心態轉佳，建議有意售屋的屋主，按照最新實價登錄價格再酌讓10％，成交的機會與速度都有望增加。

此外，調查中有高達59％民眾有「投資收益型不動產的意願」，其中52％願意進場投資的「最低投報率要3％以上」圖三。
跌跌不休！房市進入「低量盤跌期」恐創25年新低量

林泰隆補充：目前市場資金不虞匱乏，但全球經濟、金融市場動盪，金融相關商品風險高，而超低利環境恐成常態，定存利息微乎其微，反觀「房地產」則相對穩健，但海外不動產有當地文化、市場與匯兌等風險須留意；「國內房地產」再度成為適宜的投資標的首選，加上不婚、不生與高齡社會來臨，具備穩定投報率的收益型不動產，只要能打敗定存，是安全又保值的資金避風港。
跌跌不休！房市進入「低量盤跌期」恐創25年新低量

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：由內政部資料統計發現，2016年1-4月全台買賣移轉交易量僅約6.2萬件，創近18年來新低，而六大直轄市買賣移轉量也未見起色，2016年1-5月六大直轄市交易量能持續下滑，台北、新北、台中1-5月移轉量年衰退幅度均超過兩成五圖四。

葉凌棋進一步分析：雖然3月底央行理監事會議鬆綁信用管制後，壓抑已久的買氣自4月開始出籠，帶看、斡旋增二成，但交易量並沒有大幅反彈，5、6月房市表現也明顯回軟，若無有感降價，交易量能欲大不易，量縮格局不變，以近期交易量推估，2016全年交易量落在24.5萬至25.5萬棟之間，恐創25年來歷史新低量。
跌跌不休！房市進入「低量盤跌期」恐創25年新低量

除交易量能續縮外，葉凌棋指出，觀察2016 Q2統計至5月底不含預售屋的成交均價表現，七大都會區房價除新竹與高雄外，其餘五都均呈現下修，尤其北市價格創近十四季次低，新北市近十二季次低，至於桃園則是近十三季次低，台南則是近六季最低紀錄。北市Q2房價較歷史最高點，跌幅已有13％，新北11％，桃園也有9％，接近一成圖五。

全球資金寬鬆、超低利率環境恐成常態，房價溜滑梯式直線下跌的機率不高；目前房價雖然已有一段明顯跌幅，但買方「價格滿足點」未到，降價期待仍高，預期市場將進入「低量盤跌期」。葉凌棋認為：2016年下半年房價表現，精華區及蛋黃區房價預期小幅修正，跌幅較小，約2％-5％；蛋白區及蛋殼區或供給量大的重劃區，在建商帶頭降價之下，恐再下修5％-10％。

最後，葉凌棋提醒：整體而言，目前主要都會區的蛋黃區、精華區房價已出現明顯修正，但是蛋白區、蛋殼區或是供給量大的重劃區，降價壓力大，房市成交關鍵仍在價格，近期建商降價求售已成共識，比價效應下，對周邊中古屋市場衝擊大，建議有意售屋的屋主切勿誤判情勢，適度讓價出場，避免房價持續下修造成資產減損。




【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
低價案衝擊有限 房價小修難撼動2016/07/02發佈
儘管最近愈來愈多建商公開表示，降價才會有成交量；然至目前為止，真正出現價格鬆動的，還是之前曾預售過、近期完工的新成屋，而且多是交屋後才看到降價。相對地，在成本利潤論之下，現階段為止，各區預售新案開價仍是同區高檔。

據住展房屋網企研室觀察發現，最近還是有一些特例，在預售階段就開出低價搶市，如稍早的「太平洋之森」。不過除了太平洋建設案確實是開出同期區段相對低價外，最近一些所謂的低價案，能開出這樣的價格，都有其眉角存在。住展房屋網企研室因此認為，對周邊一般行情的衝擊，可能沒有想像中大。

首先是月前開始強銷，創造每週上百組來客的新店安坑「陽光PARK」。該案自稱是青創園區，也就是小型事務所或辦公室，不過大概還是會有客戶買來兼做住宅用，也就是坊間所謂的工業住宅；此外，該案所在位置雖近中安大橋，卻距安坑市區有段距離，周邊活動以工業生產為主。基於該案的產品及區位都算特殊，對安坑乃至新店其他區段的行情衝擊其實不大。

安坑「陽」案主要是身分問題，致使該案無法和一般住商產品相比擬；相對地，甫打出破盤震撼價的板橋「江翠ONE」，則是因所在區位之故，使其對板橋其他地區的影響大打折扣。

「江翠ONE」實際位於江翠北側自辦重劃區，顧名思義，該區正是在板橋江子翠地區的北側；雖說距離不算太遠，但就住展房屋網企研室側面了解，在地客戶多認為該區屬板橋次級地段。因此「江」案雖開出單價4字頭，事務所戶別更可低到3字頭，但頂多也僅和區域客對當地的價格認知差不多而已。既然如此，對目前板橋其他地段或推案的價格衝擊，就遠不如外界預料地那麼大。

不過據住展房屋網企研室所知，該案主要是投資客買單，未來釋出轉售套利將是遲早的事；加上江翠北側未來還有不少建案待推，而且板橋全區房市也不可能永遠只仰賴區域客買單。因此假以時日，等江翠北側推案增加、住宅氣氛逐漸形塑後，還是有可能牽動整個板橋的房價行情。

總之，近期一些所謂低價個案，都有其特殊或侷限性存在，對周邊區段的行情影響相對有限；加上央行解禁信用管制又數度降息，使得建商得以順利交屋、融資壓力大減，降價壓力減緩，這些狀況和發展，都減緩房價修正的幅度；據此。住展房屋網企研室認為，買賣雙方的價格拉鋸，乃至房市盤整格局，還會持續一段時間。




【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
房市亮點－新竹房市 後站國道轉運站 點亮房市2016/07/02發佈
延宕已久的新竹市火車站後站國道客運新竹轉運站，終敲定7月底啟用，台灣房屋竹科直營店長王瑞松表示，在竹市後站商圈逐漸發酵醞釀，正式營運勢必為後站商圈及房地產市場加分，房價拭目以待。
新竹市長林智堅更強調，國道客運新竹轉運站是讓長期沒落後站「軸線翻轉」的重要建設，可均衡竹市鐵路以東及以西的區域發展，是竹市一件大事，不僅帶來新的樣貌，南區也會有更好的發展。
王瑞松指出，目前後站南大路算是竹市晚期的開發地段，周邊15年至30年的透天產品成交價在2,000萬元以下，甚至不到1,000萬元；公園路一帶10年內或新建案成交價明顯竄升，尤其走大坪數新建案幾乎都高於3,000萬元，主要原因是轉運站附近為新開發地區、面對大片公園以及鄰近大學城區。
台灣房屋智庫經理江怡慧分析，竹市火車站後站國道轉運站，深受市民期待，除能紓解新竹火車站前的擁擠，又能解決東區市民欲搭乘火車或客運須繞一大圈的不便。
竹市府原訂去年7月正式啟用轉運站，延宕到今年才再公布啟用時間表，副市長沈慧虹也曾信心滿滿地說「啟用轉運站將打亮新竹後火車站，增加繁榮度，就像『在客廳放一朵花』。」
竹市府強調，國道客運轉運站先前已完工，市長仍堅持確保市民權益，務必完成前後站地下道串聯、無障礙設施、拓寬東南街一巷道路及轉運站周邊人行與綠美化工程等配套後，才能正式啟用。
王瑞松認為，只要轉運站周邊道路設施及動線處理得宜，再加上動物園區、體育館及大學城區的綠美化公共設施，後站商圈及房市勢必因此加分，觀察2015年及今年實價登錄行情已看出端倪。
他說，整體房市大環境雖屬於盤整下修期，但後站指標性個案交易量極少，顯見屋主惜售，目前售價依然保持在2015年之前的行情，可見房價相對保值抗跌。
竹市府交通處統計新竹火車站前每天約800班客運量，目前規畫轉運站1樓是售票區與候車區，2樓為站務辦公室及商業餐飲服務空間，屋頂為綠化露台，每天約可供6,000人使用，有7家客運業者分別營運9條路線，乘車資訊集中，可增加乘車者的選擇性、減少候車時間，每天行駛750至877班次。
市府交通處配合轉運站31日啟用後的交通問題，前站客運路線大調整，決定祭出免費接駁，市民自7月20日起至11月30日仍可在原站搭乘接駁專車前往轉運站。




【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
創18年新低 六都移轉棟數 上半年剩8.17萬2016/07/02發佈
六都6月移轉棟數出爐，合計六都6月移轉量1.7萬棟、年減6.58％；累計上半年六都移轉量僅8.17萬棟、年減18.4％，更創下18年來新低，地產業者指出，以上半年移轉數量來看，今年創歷史新低量幾乎已成定局。
六都地政局昨（1）日同步公布6月移轉棟數，六都合計移轉量為1.7萬棟，月減4％、年減6.58％；其中，北市2,023棟為六都中唯一較5月逆勢成長者，月增10.3％、年減17.4％。
6月移轉量最多為桃園市的3,991棟，但月衰退幅度也最高，月減9.3％，其餘各都月減幅在3.1％∼8％間；若與去年同期相較，台中市年減28.5％最大，北市年減17.4％居次，而桃園則逆勢成長18.8％居冠。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，北市6月買賣移轉重新回到2千棟的水準，雖然和過去相比仍不及景氣暢旺時的5成，但已經是今年以來單月最好的一次，且12個行政區中就有7個行政區單月移轉量呈現月增長，似逐漸回復正常交易秩序。
永慶集團業管部協理林泰隆指出，北市因北投奇岩重劃區有新屋交屋帶動，若排除新屋交易，北市整體交易量與上月相當；而衰退較明顯的桃園市，則是受到八德區新屋交屋減少，與龜山區A7合宜宅屋登記統計遞減影響所致。
東森房屋副理于靜芳分析，今年上半年六都累計移轉量為8萬1,744棟，相較去年同期的10萬225棟，衰退了18.4％；六都中只有桃園市因合宜住宅交屋，上半年移轉量最多為1.8萬棟，唯一較去年逆勢成長3.6％。
其餘五都年衰退幅度皆衰退2∼3成，其中北市上半年僅剩9,198棟，年減近3成最慘，新北市也僅剩1.77萬棟、年減24％，台中市去年上半年原本有2萬棟交易量，今年也僅剩1.5萬棟、年減26.4％。
今年上半年六都移轉量正式跌破10萬棟以下，創18年來新低紀錄，翻開歷史資料來看，全年移轉量最低在2001年的25.9萬棟，以今年上半年移轉量推估，今年全年創歷史新低量幾乎已成定局，甚至將面臨25萬棟保衛戰。




【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
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